ABSTRACT NOVITA' LEGISLATIVE PER LE IMPRESE DI COSTRUZIONI E PER LE IMMOBILIARI

MAGGIO 2007


   1. Forma scritta del contratto di locazione immobili ad uso abitativo: dall’entrata in vigore della Legge n. 431/1998 il contratto di locazione per gli immobili ad uso abitativo, affinché sia valido, deve essere stipulato in forma scritta, così come prevede l’art. 1, comma 4. Tale forma è imprescindibile, tanto per la pattuizione originaria quanto per la estinzione della stessa sulla base di un nuovo accordo contrattuale.

   2. Parti comuni ed esclusive, le azioni verso l’appaltatore per rovina e difetti: l’azione di garanzia prevista dall’art. 1669 c.c. nel caso di pericolo di rovina o di gravi difetti costruttivi dell’immobile può essere esercitata non solo dal committente nei confronti dell’appaltatore, ma anche dall’acquirente verso il venditore che abbia costruito l’immobile sotto la propria responsabilità. Nel caso in cui i gravi difetti costruttivi, intesi come quelli che compromettono l’abitabilità e il godimento del bene, riguardino un condominio, la relativa azione di garanzia, avente carattere personale, può essere promossa da ciascun condomino senza necessità che al giudizio partecipino gli altri condomini, sia nel caso in cui i vizi denunciati riguardino la cosa comune, sia che se investano delle unità immobiliari di proprietà esclusiva.

   3. Amministratore di condominio e legittimazione ad agire: secondo l’orientamento giurisprudenziale maggioritario, la delibera condominale con la quale si autorizza l’amministratore a promuovere un giudizio vale per tutti i gradi dello stesso, con implicito conferimento della facoltà di proporre impugnazione, mentre, la legittimazione dell’amministratore del condominio dal lato passivo ai sensi dell’art. 1131, comma 2, c.c., non incontra limiti e sussiste in relazione a ogni tipo di azione promossa nei confronti del condominio da terzi o da un singolo condomino.

   4. Occupazione acquisitiva: deve essere esclusa la cumulabilità del diritto al risarcimento del danno per l’occupazione appropriativa di un’area edificabile, ex art. 5, Legge n. 359/1992, con il diritto di indennizzo spettante per la coltivazione del fondo, in ragione dell’assorbimento della perdita economica connessa al non potere protrarre l’utilizzazione agricola in atto sul fondo nel riconosciuto valore delle possibilità di sfruttamento del terreno a scopi edificatori.

   5. Opposizione alla convalida di sfratto o licenza per finita locazione, o per morosità richiesta dal locatore: allorquando dal procedimento speciale di convalida “a cognizione sommaria” si passa, per effetto dell’opposizione dell’intimato alla convalida, al diverso procedimento ordinario a cognizione piena, le parti possono formulare domande nuove e riconvenzionali.

   6. Vizi della cosa locata: il locatore è tenuto a consegnare e a mantenere la cosa in buono stato locativo, al fine di servire all’uso convenuto, in base alle pattuizioni in concreto intercorse fra le parti. Di conseguenza, il locatore risponde solo ove la cosa al momento della consegna o successivamente risulti affetta da vizi occulti, tali da impedirne o ridurne notevolmente il godimento secondo la pattuita destinazione contrattuale.

   7. Locazione e cessione del contratto: l’obbligazione del cedente del contratto di locazione di pagare il canone dovuto al locatore dal cessionario e da questi non corrisposto, quale prevista dall’art. 36 della Legge n. 392/1978, ancorché avente natura eventuale e sussidiaria perché subordinata all’inadempimento del cessionario, integra un’ipotesi di solidarietà, con la conseguenza che, trovando applicazione l’art. 1310 c.c., gli atti con il quale il locatore abbia interrotto la prescrizione nei confronti del cessionario producono effetto anche verso il cedente.

   8. Divisione ereditaria: stima degli immobili e formazione delle porzioni in sede di divisione ereditaria secondo il loro valore di mercato. L’art. 726 c.c. prevede che i beni oggetto di divisione devono essere stimati secondo il loro valore venale, termine che richiama il valore di mercato degli stessi. Non sono ammessi altri criteri di valutazione, come quello, per esempio, desumibile dalla rendita catastale, valido ai soli fini fiscali.

   9. Blocco degli sfratti: dal 15 febbraio scorso è in vigore la legge n. 09/2007 (validità 8 mesi, salvo il maggior periodo di 18 mesi per alcune fattispecie tipiche) che introduce un nuovo blocco degli sfratti per le categorie sociali deboli. La sospensione riguarda soltanto i provvedimenti esecutivi di rilascio per finita locazione degli immobili adibiti ad uso abitativo e gli alloggi per motivi di servizio, con esclusione, quindi, dei provvedimenti riguardanti gli sfratti per morosità

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Dott. Patr. Paolo Pedron
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