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Date: 2008-04-08 09:41:34
Studio Legale Rocca - News 2008-03

STUDIO LEGALE ROCCA

ABSTRACT NOVITA' LEGISLATIVE E GIURISPRUDENZIALI PER LE IMPRESE DI COSTRUZIONI

E PER LE IMMOBILIARI

MARZO 2008

 

   1. L’azione per gravi difetti contro il costruttore - venditore: la Corte di Cassazione, con sentenza del 2007, ha stabilito che l’art. 1669 c.c., disciplinante la responsabilità dell’appaltatore in caso di rovina e difetti dell’immobile, trova applicazione, oltre che nei casi in cui il venditore abbia provveduto alla costruzione con propria gestione di uomini e mezzi, anche nelle ipotesi in cui, pur avendo utilizzato l’opera di soggetti estranei, la costruzione sia comunque a lui riferibile, in tutto o in parte, per avere ad essa partecipato in posizione di autonomia decisionale, mantenendo il potere di coordinare lo svolgimento dell’altrui attività o di impartire direttive o di sorveglianza. 
 
    2. Balconi: la proprietà e le spese di manutenzione. I balconi aggettanti, costituendo un “prolungamento” della corrispondente unità immobiliare, appartengono in via esclusiva al proprietario di questa. Pur potendosi riconoscere una loro funzione di copertura rispetto al balcone sottostante, trattandosi di copertura disgiunta dalla funzione di sostegno, non si può parlare di elemento a servizio di entrambi gli immobili posti su piani sovrastanti, né, quindi, di presunzione di proprietà comune del balcone aggettante riferita ai proprietari dei singoli piani. Ne deriva che il criterio di ripartizione delle spese di manutenzione e ricostruzione previsto dall’art. 1125 c.c. (spese sostenute in parti uguali dai proprietari di due piani l’uno all’altro sovrastanti), non è applicabile ai balconi aggettanti. 
 
   3. ICI e aree fabbricabili: come determinare la base imponibile. La Corte di Cassazione, con una pronuncia a sezioni unite del 30/11/2006, ha stabilito che in tema di ICI l’edificabilità di un’area, ai fini dell’applicabilità del criterio di determinazione della base imponibile fondato sul valore venale, deve essere desunta dalla qualificazione ad essa attribuita nel piano regolatore generale adottato dal Comune, indipendentemente dall’approvazione dello stesso da parte della Regione e dall’adozione di strumenti urbanistici attuativi. 
 
   4. Tutela dell’avviamento commerciale. La tutela dell’avviamento commerciale apprestata dalla Legge per gli immobili adibiti ad uso diverso dall’abitazione ed utilizzati per un’attività commerciale comportante contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei consumatori, non può essere riconosciuta al conduttore che eserciti quell’attività senza le prescritte autorizzazioni, poiché il presupposto della tutela risiede nella liceità dell’esercizio dell’attività medesima.
 
   5. Azione di manutenzione e uso dei beni comuni in condominio. Costituisce turbativa del possesso della cosa comune il fatto di un condomino che abbia utilizzato il pianerottolo, componente essenziale del vano scale, in modo tale da trasformarlo in pertinenza del proprio appartamento, impedendo con il proprio comportamento un’analoga estensione della facoltà d’uso degli altri condomini. Al fine di stabilire se il comportamento di un condomino leda il diritto degli altri comproprietari della cosa comune si dovrà analizzare il potenziale uso del bene comune da parte di tutti i condomini 
 
   6. Preliminare di compravendita. Mancato ottenimento del finanziamento nel termine della stipula. Il promissorio acquirente, il quale si sia adoperato per ottenere il finanziamento, non può considerarsi inadempiente all’invito del promittente venditore di stipulare il contratto definitivo a una certa data, qualora risulti che l’operazione di finanziamento non si sia potuta concludere entro tale data per fatto a lui non imputabile.
 
   7. Documento Unico di Regolarità Contributiva. Il legislatore italiano, per garantire il rispetto della sicurezza dei lavoratori sui luoghi di lavoro, è intervenuto in più occasioni stabilendo che: le imprese che risultano affidatarie di un appalto pubblico sono tenute a presentare alla stazione appaltante la certificazione relativa alla regolarità contributiva a pena di revoca dell’affidamento; in caso di appalto di opere o servizi, il committente imprenditore o il datore di lavoro è obbligato in solido con l’appaltatore, entro il limite di un anno dalla cessazione dell’appalto, a corrispondere ai lavoratori i trattamenti retributivi e i contributi previdenziali dovuti; per accedere ai benefici e alle sovvenzioni comunitarie per la realizzazione di investimenti, le imprese di tutti i settori sono tenute a presentare il documento unico di regolarità contributiva; dal 1° luglio 2007 l’obbligo del documento unico di regolarità contributiva è esteso a tutti i datori di lavoro.   
 
   8. Il distacco dall’impianto centralizzato. I condomini che si distaccano dall’impianto devono comunque sostenere le spese per la sua conservazione, posto che l’impianto termico costituisce un accessorio di proprietà comune e non essendo quindi configurabile una rinuncia alla comproprietà dello stesso.
 
   9. Difetto di rappresentanza giudiziale. Il potere di stare in giudizio, in una controversia estranea alle specifiche attribuzioni dell’amministratore di condominio, può essere conferito a quest’ultimo da parte dell’assemblea dei condomini, con effetto sanante, anche dopo la proposizione dell’azione.
 
   10. Arricchimento senza causa: l’azione del terzo esecutore dei lavori. In un contratto di locazione, colui il quale abbia eseguito, su incarico del conduttore, opere di miglioramento dell’immobile locato, non può, ove il conduttore non l’abbia soddisfatto del suo credito per il prezzo, rivalersi con l’azione di indebito arricchimento verso il locatore al quale, in virtù di apposita clausola contrattuale ovvero in forza dell’art. 1592 c.c., i miglioramenti siano stati acquisiti senza obbligo di indennizzo alla cessazione della locazione.
 
   11. Vendita di immobili. Nella negoziazione di beni immobili con destinazione residenziale, fra i documenti relativi alla proprietà e all’uso della cosa  negoziata che il promittente o l’alienante deve mettere a disposizione del promissario o dell’acquirente, a norma dell’art. 1477 c.c., è compreso il certificato di abitabilità.
 
   12. Immobili, sicurezza nel contratto: con il DM 37/08, da giovedì 27/03/2008 in ogni atto di trasferimento si dovrà inserire una clausola di garanzia del venditore concernente la conformità degli impianti alla normativa vigente.   

 

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